北京章哥，房地产从业20年，开通业内门谈，我不作念所谓的“大师”，只用二十年实战训戒帮群众答疑解惑。

一

Q:

手头一套郊区300万步梯房闲置，想动手。在刻下行情下，不知该握币不雅望，照旧至少置换一套在手里？（可以秉承长久租房住）如果置换，总预算在800-1000w。不研究通勤问题（东南西北齐可以），您合计买哪些小区最保值，乃至增值？可以推选具体的小区吗？孩子预测32年上学。

A：

1、您这问题齐没太看懂。您当今是唯有一套郊区房是吗？但却手里拿着大几百万长久租房住？这种情况可未几见。

2、纰漏说吧，既然是步梯房，那一般齐是长幼区。闲置诠释房钱不太高，毕竟多量郊区板块的房钱收益率齐低于市区。如果既不自住，也不出租，长幼区的价钱走势也不会占优，那您这套房的上风在何处啊？

可以握币不雅望，不焦躁就望望楼市行情再说，如果有成交量握续上升或颠倒的利好策略就买，莫得的话就等着。归正您的预算不低，这种房一般来说不会错过行情。

另外当今北京的平均房钱收益率1.8%，是以如果有超过这收益的强健表现渠谈，那长久租房才更合算。如果找不到稳妥+高息的表现，那再研究买房吧，毕竟当今五大行进款利息才1.3%。

3、另外您的条款也有点儿怪，而况也偏高了。哪儿有买房不研究通勤的啊？而况既要最保值增值的小区，还要研究孩子上常识题，既要又要的不太好提倡，主若是您预算不太高。因为北京系数学区齐有斡旋特色，便是总价越高的，学区溢价才越低，这也才好聊保值增值。不然如果溢价高了，就意味着居住的性价比下降+保值风险上升。

旧例提倡是看向阳的吧，典型的太阳宫东谈主朝学区，太阳公元没什么学区溢价，价钱走势亦然拍北京第一序列，详情算保值增值。不外这里比拟贵，千八百万一般只可买到一居室。

其他的也可以看朝外学区的，博世祥园，亦然学校好还没溢价，保值增值齐可以，1000万应该能买到两居室。其他相似的商品房小区也行，千万独揽基本齐没什么溢价了，居住的性价比平日。

此外还有嘉铭学区的东区，这小区就多了，选拔板楼户型好的就行。千万独揽买两居没问题，三居有可能吧。

再有便是望京陈分学区，当今跌的差未几了，又是低点的时代。东湖湾、新航路等等，亦然两居能买到，三居看情况吧。

4、纰漏便是这情况，我嗅觉您这问题不太像厚爱的似的，要不再研究一下吧。先作念好预算，然后再列出需求，最佳我方选拔简短的标的或地段儿，不然不好聊。

仅供参考。

二

Q:

还想辅导您赞理分析一下北京楼市后头的行情走势好吗？房价预测什么时代能果真止跌？如果卖珠江绿洲的屋子揣测得多久呢？另外，家里东谈主齐觉稳当今住的小南庄的屋子有点老，居住体验不是太好，迥殊向换个大点的、新点的屋子，这样的话，可能照旧要卖小南庄的屋子。如果照旧选在海淀区，想离当今的住处不要太远，有推选的区域或小区吗？什么时代动手比拟好呢？怎么个操作比拟好呢？

A：

1、我不敢说北京楼市会有多好，只可说不至于更差，也便是没什么下落的空间，即便涨不起来也会是横盘。

2、当今天下主要城市齐基本止跌了，跌不动了。毕竟屋子是自然的投资品，系数业主就算不懂行情，也会在潜强项里策画我方屋子的价值+房钱收益率。

即便那些唯有一套屋子的。比如您家珠江绿洲的邻居吧，屋子能卖340万，房钱6500。在莫得贷款的情况下，21点在线玩他如果卖掉屋子存银行，每个月的利息最多4000多。可买他屋子的新业主却能收6500的房钱，扣除物业费取暖费和空置期之后也得小6000。那在这种情况下，您的邻居还好意思瞻念不竭降价吗？挂牌+成交周期我不知谈，唯有当地中介他们老练腹地业务。

3、如果不需要学位，那就买东边那几个学区的呗，学院路、北太平庄和花圃路，学区溢价齐不高，居住的性价比就高了，保值风险当然小。小区有的是，品性好的宜居小区溢价更低，大户型这种时期齐没什么溢价了。

4、屋子是用来住的，什么时代想改善了再换呗。反恰是海淀同区内置换，又是从溢价高的换到低的，怎么齐不至于吃亏。

5、平日操作就行，鄙俚置换没什么颠倒的。

仅供参考。

三

Q:

1、咱们满打满算，有快要2000w。本想只花800-1000独揽买屋子。但二环内1000-2000价位的居品也齐看过。当今游移应该定什么预算去买房。（高价位的次新址产，价钱略微悠扬小数.亏欠就很明显。但一说到保值、稀缺，群众推选的齐是2000w独揽的。给咱们一种1000独揽莫得保值居品可买的嗅觉）

2、再说房源。以二环内、1500-2000预算南北通透三居为例，咱们在次新小区和新址之间游移。城区新址：展欣、百万佳苑是回迁，小三居够得上，但单价高，面积小，老化速率可能会快？

次新：

（1）西城：万和世家、清芷园、丽水莲花、熙府桃园、盛景嘉园；

（2）东城：新世界、新怡家园；同族润园一期、海晟名苑、禾风相府；

（3）海淀：万柳的不雅山园、晴雪园、宏大园、涧桥泊屋，西直门长河湾、金晖嘉园等齐有点老态；还有清河那边嗅觉配套差点、也略远。

（4）向阳：太阳宫四大神盘多是25层独揽的高层，胜古誉园单价略高，还仅仅向阳学籍。走公立体系的话，同价位嗅觉不如买西城？自住的话，太阳海外公馆价钱很实惠，但不知谈有莫得坑。还有双井那边富力城、乐成海外等，嗅觉阻碍也一般，另外左近可能比拟堵。

（5）丰台：玺萌公馆、恋日花齐、恋日嘉园一区。800独揽只求自住，交通浅近。至于中海三号院等新址没研究，不如买上述东西海朝的居品？

咱们刻下在三环内或隔邻只盘货了这样多区域和盘。通勤齐很浅近。想请您望望该怎么选拔。

3、刻下总说北京三环内次新跌的少，相对保值，但咱们谨记是否也暗含传导滞后性的问题，这些次新盘后头是否还会补跌？咱们的孩子32年上学，五年后当今所谓的次新也20年以上了。是不是再租几年，误点再买更安全、合算？

A：

1、既然是学区房，那一般齐是总价高的更符合，溢价相对低=居住的性价比高+保值风险小。这照旧我方算账吧，或者让中介给算，用数字讲话更径直。

2、太阳海外便是典型的老公寓，名字就仍是诠释了性质。这种小区在野阳有的是，谈不上什么坑。上风是居住的性价比高，裂缝是价钱走势弱，长久过期大盘，不然也不会当今的价钱。以后最佳的收货便是不再过期，逆袭的可能性果真莫得。

其他您这列的小区太多了，我这是免费筹谋，聊不外来那么多，照旧看我方的喜好吧。而况学区的差距也不小，或者说很大差距，后边还有不算学区房的。我看不太懂您家的目标，不知谈怎么选拔，照旧我方决定更符合。

不外多说一句，如果买学区房最佳是策画溢价率，或者说是居住的性价比也行，用数字才好比拟，至少比“嗅觉”有劝服力。

3、次新盘不会补跌，一般齐是在来了行情的时代涨的慢良友，前例齐是如斯。但学区房说不好，看溢价高下吧。

屋子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求就买，不焦躁就租房呗。我照旧这话，如果有高息+问题的表现就租房符合，莫得的才买房呢。另外当今情况是北京的平均房钱答复率仍是超过同时银行利率，历史上这种情况就三次，每次齐是相对的房价低谷期，当今是第四次。

仅供参考。

温存“章哥说买房”群众号，有房产关系问题可以向我发问。